社会住宅プロジェクトに対する追加優遇政策の提案

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅プロジェクトの実施を促進し、社会住宅の供給増加に貢献するためには、社会住宅プロジェクトへの投資と建設の手続きを解決しなければならない最初の困難だという。なぜなら、現在、商業住宅プロジェクトを建設するための投資手続きが「1 難しい」とすれば、社会住宅プロジェクトの場合は「2 倍難しい」からです。

ホーチミン市不動産協会は、2016年から2020年にかけての全国の社会住宅開発の成果が計画の約41％にしか達しなかった理由の1つは手続き上の問題であると結論付けた。その中でホーチミン市は計画の75％を達成したが、実際の数はわずか15,000戸の社会住宅ユニットに過ぎず、市の膨大な社会住宅需要を満たすことはできなかった。

2021年から2023年にかけて、全国で完成した社会住宅プロジェクトは72件、戸数は38,128戸にとどまり、2021年から2025年の5カ年計画である戸数446,000戸のわずか8.5％にしか達していない。その中で、ホーチミン市は623戸のアパートを備えた2つの社会住宅プロジェクト（2016〜2020年の期間から移行）のみを完成して使用し、4,996戸のアパートを備えた7つの社会住宅プロジェクトを開始しましたが、「法的問題」により、建設はほとんど実施できていません。

企業が独自の土地基金を設立する（個人や世帯から土地使用権を買い戻す交渉をする）社会住宅プロジェクトの場合、計画投資プロジェクトの適合性の評価を規制する政令31/2021/ND-CPの第31条第7項c項の不十分さにより、投資家の承認と同時に投資方針を承認する手続きから「行き詰まって」います。

この結果、ほぼすべての投資承認手続きが停止することになった。これは最初の手続きですが、投資家がこの手続きを完了できない場合、その後のすべての投資および建設手続きは「ブロック」されます。

ホーチミン市不動産協会は、上記の現実を踏まえ、全国のすべての社会住宅および商業住宅プロジェクトについて、投資方針の承認手続きおよび投資家の承認手続きを直ちに廃止することに重点を置くことを推奨しています。

したがって、計画投資省は、政令31/2021/ND-CPの第31条第7項c点を、都市計画については、評価内容に、詳細計画またはゾーニング計画または一般計画に対する投資プロジェクトの適合性の評価を含める必要があるという指示で修正および補足するよう政府に提出することを検討しています。

詳細計画が一般計画やゾーニング計画と一致しない場合は、住宅法の規定に従って、一般計画またはゾーニング計画に従った投資方針と土地利用係数または建築密度の基準を承認することが許可されます。

同時に、国会決議第98/2023/QH15号第6条第3項b項の規定を適用することが可能であり、同規定では、「建設のための投資実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画および詳細計画を承認または調整承認する必要がある」と規定されている。

住宅法の規定により、社会住宅プロジェクトには建築密度を1.5倍に増やすインセンティブが与えられているためです。 1/2000 規模のゾーニング計画と比較した土地利用係数は所管の州機関によって承認されているため、所管の州機関は 1/2000 規模のゾーニング計画を調整する必要があります。そこから、国会決議第98/2023/QH15号第6条第3項b号に規定されたメカニズムに従って、社会住宅プロジェクトの1/500規模の詳細計画を承認するための基礎となります。

社会住宅開発用地資金については、入札法2023の規定に従って、社会住宅プロジェクト用地を使用したプロジェクトを実施するための投資家を選定するための建設計画の策定と調整、入札の実施の際に、地方自治体が社会住宅開発用に十分な土地資金を割り当て、有能な投資家を選定し、社会住宅の開発に計画されている公共土地資金（クリーンランド）を効果的に活用して使用し、従来のような土地資源の浪費を克服することを協会は推奨しています。

一方、2024年土地法が発効すると、地方自治体は、2024年土地法第126条に規定されているように、公有地と私有地が混在し、整地されていない土地の場合、社会住宅プロジェクト用の土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選定するための入札を実施することもできる。

ホーチミン市不動産協会は、企業を社会住宅への投資に誘致するため、社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブ政策の追加または増加を提案し、より多くの投資家が社会住宅プロジェクトの実施に参加するよう奨励し誘致した。

例えば、企業が独自の土地基金を設立し、個人や世帯から土地使用権を「買い戻す」交渉をして社会住宅プロジェクトを実施する場合、社会住宅プロジェクトの投資家の標準利益を（現在は 10% のみ） 15% に引き上げることを検討します。

あるいは、投資家が土地使用権の取得に同意している場合や現在土地を使用している場合には、少なくとも投資家が社会住宅プロジェクト自体を抵当に入れることを許可します。これは、現在、投資家が社会住宅プロジェクトを実施するために信用資本を借り入れるためには、他の資産を抵当に入れる必要があるためです。

それに伴い、ホーチミン市労働連盟が最近実施した社会学的調査と研究の結果によると、出稼ぎ労働者や労働者の約60％は、家賃が150万ドン/月程度の適切な住宅を借りるだけでよく、月収の約20％の家賃しか払えず、都市部や工業団地で10～15年程度働いてから故郷に戻ることを望んでいるという。

ホーチミン市では、労働者の賃貸需要を満たすために、約6万人の個人や世帯が、賃貸用の部屋を多数備えた下宿屋の建設や、賃貸用に部屋を予約する投資を行っており、その総数は約56万219部屋で、下宿屋は3万8800軒で部屋数は35万7246部屋、賃貸用の部屋を備えた住宅は2万5670軒で部屋数は20万2973部屋となっている。これにより、住宅を借りている140万人以上の労働者、労働者、移民などの住宅賃貸ニーズの解決に貢献します。

この現実から、レ・ホアン・チャウ氏は、労働者が借りる住宅を家主が建てたり、改築したり、グレードアップしたりするための住宅支援という国家政策を補完する必要があると述べた。同時に、下宿を含む賃貸社会住宅の開発への企業の投資を奨励するための優遇政策をさらに追加する必要がある。