数百の商業住宅プロジェクトが「解決」を待っている

これは、チャン・ホン・ハ副首相の結論を発表する政府官邸の文書第73/TB-VPCPの内容の1つです。

同時に、天然資源環境省は、この書類を法務省に送付して評価を求め、土地使用権の受領または他の土地の使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行し、補償、支援、移住、および敷地の整地を独立したプロジェクトに分離することを試行することに関する国会決議を策定する提案を提出した。

特に、他の土地と併用した商業用住宅プロジェクトの試験的実施は、土地関連の法的行き詰まりにより中断を余儀なくされている不動産プロジェクトの困難を解決する重要な解決策となることが期待され、注目を集めています。これにより、不動産市場への供給の増加に貢献します。同時に、企業の困難を解決します。

地方自治体や協会からのフィードバックによると、現在、商業住宅プロジェクトを実施するには住宅地の原点または一部を必要とする規制により、全国で数百の商業住宅建設投資プロジェクトが行き詰まり、実施できない状態にある。ハノイには約 82 件のプロジェクトがあり、ホーチミン市には約 126 件のプロジェクトがあります...

これにより、企業に損害が発生し、プロジェクトの供給が減少し、住宅製品の市場が不足することになります。したがって、これは住宅価格が過去にわたって上昇してきた理由の 1 つでもあります。

専門家によると、急速な都市化により人口が大都市へ移動しているという。住宅供給が拡大されなければ、需要は常に供給を上回り、住宅価格は上昇し続けるでしょう。現在、ベトナムの住宅価格は社会の平均所得に比べて高すぎると考えられています。そのため、土地使用権の譲受やその他土地使用権（住宅地以外）の取得に関する協定を通じて商業住宅事業を実施する必要がある。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、土地使用権の取得に関する合意を通じて土地を経済社会開発プロジェクトに使用することは、1993年の土地法以来、土地法制度の中で確立されており、現在まで維持され続けている。このメカニズムは、州の土地取得メカニズムと並行して存在します。

しかし、最近可決された土地法（改正版）では、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために「住宅地とその他の土地」または「住宅地ではないその他の土地」の2つのケースで土地使用権の取得について交渉することを認めておらず、これは不適切です。

したがって、土地使用権の受領または他の土地の使用権の取得に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトを実施するパイロットプロジェクトの開発により、特別なメカニズムが構築されます。この仕組みには、合意が得られれば土地利用者から投資家への土地の引き渡しにかかる時間を短縮できるという利点があります。同時に、投資家と土地利用者の間の利益の公平な分配と、国家の公共の利益も確保されます。

これは、都市および商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権の移転において、人々と企業の間の自己交渉メカニズムを継続的に実施することを意味します。これにより、影響を受けた人々からの苦情の数が大幅に減少します。行政機関のコストと人的資源を削減し、国が土地を収用する際の否定的態度や嫌がらせを制限する。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、投資家が住宅地の土地使用権の交渉しか認められない場合、大規模な商業住宅プロジェクトや都市部の建設に投資するのに十分な規模の土地基金がなくなるだろうと分析した。一方、多くの投資家は、多額の資本を投じて、都市開発計画区域や住宅地内の「農地」や「宅地でない非農地」の利用権の譲渡を受けています。旧土地法の規定に従い、商業用住宅を含む。新しい規制が適用されると、これらの投資家全員が商業住宅プロジェクトの投資家として認められなくなります。それは不満足でしょう。

SBLaw法律事務所のグエン・タン・ハ会長弁護士は、2022年に国会が、投資プロジェクトの実施計画に従って企業が住宅地または住宅地と住宅地以外のその他の土地の譲渡を受けることを許可する9つの法律を改正する法律第03/2022号を公布し、その前には投資法2020が公布されたと述べた。この法的回廊は、商業住宅投資プロジェクトのボトルネックを解消するための大きな前進と見なされている。

したがって、これらの規制により、投資家は、土地利用目的の変更（あらゆる種類の計画に従って）の条件を満たす場合、住宅用地の一部と、別の土地（農地、一時払いまたは年間払いで賃貸される非農地）の一部を商業用住宅プロジェクトの実施に使用できるようになった。

しかし、最近可決され、2025年1月1日に発効した2024年土地法（第122条および第127条）では、投資家は住宅用地の土地使用権の取得に関する契約を通じてのみ商業住宅プロジェクトを実施できると規定されています。既存の土地使用権を利用して、住宅地100%、または住宅地の一部とその他の土地の一部を対象に商業住宅プロジェクトを実施します。

したがって、現行法および将来の法律では、投資家が商業住宅の用途を変更するために他の種類の土地（非居住用地）を使用することは許可されていません（この場合、土地使用権のオークションや土地を使用するプロジェクトの入札のメカニズムを通じて行う必要があります）。

「投資家が土地を『買い占め』したものの、居住用地を持っていないためプロジェクトを実行できず、何百ものプロジェクトが行き詰まっているため、これは大きな問題だ」とハ弁護士は分析した。

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン法務顧問も同じ見解を示し、2024年土地法では土地評価は「市場原理」を確保しなければならないと明確に規定されていると強調した（第158条）。企業がプロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けることに同意するか、現在土地使用権を保有している場合、省人民委員会は土地使用目的の変更を許可する決定を発行し、投資家は新しい使用目的による土地価格と元の使用目的による土地価格の差額について土地使用料を支払わなければなりません。

2024年土地法は、土地評価方法を革新し、市場地価のデータベースを構築して、土地価格帯に応じた地価表、標準土地区画価格の構築へと進む方向で構築されています。土地評価が市場価格に近ければ、投資家は土地利用目的を変更した後、市場価格に応じて土地使用料を支払う必要があるため、予算の損失や無駄のリスクはありません。

そのため、ディン氏によると、商業住宅用途に転用できる土地の種類が限定されている場合、投資家が土地使用権を持っている場合に、土地使用権を競売にかけたり、入札を行って投資家を選定したりすることなく、投資家を承認すると同時に投資方針を承認するという2020年投資法第29条第4項の規定に違反することになるという。

また、2013年土地法（第57条）と2024年土地法（第121条、第122条）はともに土地利用目的の転換に関する規定を設けており、土地利用目的の転換の条件、順序、手順、国家機関による審査と承認の役割、発生する金銭的義務の支払いなどを厳しく規制しており、土地利用目的の転換を許可する際のリスクを限定しているとこの専門家は指摘した。

管轄政府機関による許可が必要となる土地利用目的の転換の例としては、農地から非農地への転換などがあります。住宅地ではない非農地を住宅地に転用する。これらはすべて、商業住宅プロジェクトを実施するために土地利用目的を変更するために適用できるケースです。したがって、商業住宅用に転用される土地の種類に対して特定の条件を維持することは不必要であり、多くの結果を引き起こします。

したがって、法的障害を取り除き、住宅供給の多様化を促進し、人々のニーズを満たし、住宅価格を下げるために、土地使用権の受領またはその他の土地使用権（住宅地以外）の取得に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの試験的実施を許可する国会決議を策定する必要があります。