アパートの価格は上昇し続け、入居者は生活に苦労している

特に、2024年の最初の2か月間、アパートの移転価格は「落ち着く」兆候を見せておらず、家主が突然家賃を値上げしたため、首都の多くの入居者は大きな経済的圧力に直面しています。高額な家賃は、多くの人々の「住宅所有の夢」を遠ざけるだけでなく、困難な雇用や収入条件の中で困窮する人々が生活を確保し、維持することを困難にしている。

家賃の心配

ヴィンフック出身のトゥ・ザンさんは勉強のためにハノイに来て、カウザイで友人とアパートを借りた。彼女は、住宅価格が月額600万ドンから850万ドンに値上がりしたため、家賃を払えなくなり、家族の負担を減らすために学校の寮に住むことを申し込まなければならなかったと不満を述べた。

トラン・ホン・ハさん（ハイズオン出身）も、夫と共に1年以上、ドゥオンノイ（ハドン地区）の新市街地にアパートを借りていると話した。アパート約60m2、賃貸価格700万VND/月、12ヶ月契約。今年初め、新しい契約書に署名する準備をしていたとき、家主は3月初めから家賃が100万ドン値上がりすると発表した。

「私には小学生の子供が二人います。夫と私の収入は、子供の教育費と基本的な生活費をまかなうのにちょうど足りる程度です。家賃が値上がりしたため、今年初めから大きなプレッシャーを感じています。家賃が上がるのではないかという以前の懸念が現実になったのです」とハさんは嘆いた。

ハさんによると、家主が継続的な値上げを求めるのを避けるために、今回の契約締結では、家主と交渉して契約期間を2年に延長し、現在の月払いではなく四半期ごとの家賃支払いを条件にしようとしたという。

学生用アパートのすぐ隣に住むハノイ排水会社の役員、トゥエットさんは、家族が親戚からお金を借りて「ミニアパート」を購入する予定だったが、火災や爆発の安全性が心配だったため、トゥエットさんの給料の1か月分以上かかる家賃にもかかわらず、借りられる商業用アパートを探さなければならなかったと語った。

居住用の賃貸住宅だけでなく、オフィス賃貸部門でも価格上昇の兆しが見られます。ミン・トゥアン氏（ソフトウェア会社の取締役）はメー・トリ・トゥオン（ナム・トゥー・リエム地区）でアパートを借りていますが、今年の最後の6か月間の住宅価格が毎月1,500万～2,000万ドンずつ上昇し続けているため、家主との家賃値下げ交渉にも苦労しています。 「私は、働き始めた頃から一緒に働いてくれた従業員たちの家賃と給料を支払う方法を見つけるのに苦労していました」とトゥアン氏は語った。

同じ困難な状況を共有しているミさん（タンスアンのヘアサロンのオーナー）は、賃貸契約が期限切れになる時期でもあった2024年の旧正月2か月前に、家主が家賃を月額700万ドンから1,000万ドンに値上げすると発表したため、店を維持するのが極めて困難になったと話しました。 「アパートの宿泊客の数は安定しており、ほとんどが常連なので、他の場所に引っ越すことに躊躇し、他の解決策を見つけることができず、ここで生計を立て続けるしかありません」とマイさんは語った。

供給は少ないが需要は高い

ハノイの住宅不動産市場は、特に手頃な価格の住宅に関して、供給不足と需要と供給の不均衡による課題に依然として直面しています。

特に、2023年第4四半期には、低層住宅とマンションの両方のセグメントで新規供給が過去10年間で最低レベルとなった。これにより、移住者向けから中級、高級まで、あらゆるセグメントのアパート価格が引き続き上昇しています。取引は主に流通市場で行われ、長年使用されているアパートが購入され、再販されます。

いくつかの地域としては、ダンザ都市エリア（Gia Lam）などがあります。グエンチャン（カウザイ）、アンビン市エクスチェンジシティ、エコホーム（ドンガック、バクトゥーリエム）、ゴールデンパレスメートリとフローレンス（ナムトゥーリエム）、ゴールデンパーク（カウザイ）、外交団エリア（バクトゥーリエム）、フォンドングリーンパーク（ホアンマイ）、ゲメック1（ホアイドゥック）、エコグリーン（タンチー）…価格は引き続き上昇しており、下がる兆しは見られず、首都の賃借人にとってまたしても厳しい年になりそうだ。

各地区における旧正月後の調査では、アパートの賃貸価格が2023年よりも約5～10％高い新たな価格水準を確立したことが示された。

例えば、ビンホームズ スマートシティ プロジェクト（ナム トゥー リエム区）では、家具完備の小さな 1 ベッドルーム アパートメントの賃貸価格が 1 か月あたり 100 万～150 万ドン（1 戸あたり 700 万～800 万ドン）上昇し、2 ベッドルームと 2 バスルームのアパートメントは 1 か月あたり 1,000 万～1,200 万ドン上昇しました。または、レガシー、タン スアン コンプレックス（タン スアン区）、ザ ナイン、セントラル フィールド、D'キャピタル、ディスカバリー コンプレックス、ミペック ルービック、ナム チュン イェン（カウ ザイ区）、ディスカバリー セントラル、ビンホームズ メトロポリス（バー ディン区）などのアパートメントでは、2023 年第 4 四半期と比較して、アパートメントの賃貸価格が 1 か月あたり 100 万～200 万ドン上昇しました。

ハノイのマンションの「過熱」状況は、平均月収700万～800万ドンの低所得労働者層に大きな影響を与えている。所得の伸びが住宅価格の上昇に追いつかない場合、住宅は人々にとって極めて困難になります。

専門家によると、アパートの賃貸価格が継続的に上昇している理由は、住宅価格が継続的に上昇しているためであり、そのため賃貸が多くの人々に選ばれる解決策となっている。あるいは、レンタルして国内観光に転貸するグループもあります。一方、都市化の進行と都心部への移住者の増加により、賃貸アパートや下宿の需要が増加しています。

ビジネスの観点から見ると、長期ビジョンを持つ投資家にとって、賃貸マンションは平均利益率（時間の経過に伴う価格上昇と賃貸収益を合わせた値）が年間約 12.5% と高いため、依然として魅力的な投資チャネルです。これは、株式、金、外貨、土地、貯蓄など、他の多くの投資チャネルと比較して、より優れた安定した利益です。

専門家は、コストが上昇すると投資家は利益を最大化しなければならないため、将来的には主要なアパートプロジェクトの価格は高くなるだろうと述べており、これは多くの若い家族が家を借りている現在の傾向を部分的に説明している。したがって、現在住宅価格を下げる最善の方法は、供給を増やすことです。

企業によれば、需要と供給の不均衡は法制度の問題によるものだという。多くの行政手続きは依然として煩雑であり、一部のメカニズムと政策はまだ同期されていないため、不動産市場は「ブロック解除」されていません。

「実施の進捗を早めるために、あらゆるレベルの国家管理機関と当局は法的な『ボトルネック』を取り除かなければならない。次に、本当に困っている企業や人々を支援するために信用政策を推進する必要がある」と、ハノイで多くの社会住宅プロジェクトを建設している企業の代表者は提案した。

CBREベトナムのシニアディレクターであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、市場で中価格帯や低価格帯のマンションの供給が増えると価格が下がる可能性があると述べ、金利ツールを通じて取引と市場の流動性を促進するとともに高級マンションの供給の割合を減らすことが必要であると語った。

最近、ハノイ建設業界の2024年に向けた任務展開に関する会議で、建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、ハノイが住宅法と不動産事業法の2つの草案に関する指導法令の完成に積極的に参加することを提案した。住宅開発管理の課題、特に地域内の不動産および住宅プロジェクトに対する困難や障害を取り除くことに注意を払います。

「社会住宅開発への投資に関しては、首相が2024年に課した非常に高い課題（13万戸のアパート）を踏まえ、ハノイ建設局は、建設を開始した認可社会住宅プロジェクトを見直し、2024年に向けてより実現可能で前向きな目標を登録する必要がある。28のプロジェクトを推進し、投資家を選定するための投資方針を承認し、すぐに建設を開始する必要がある」とグエン・ヴァン・シン建設副大臣は強調した。

専門家によると、上記の背景において、政府と地方自治体は、手頃な価格の住宅セグメントを促進するために、企業を排除し「縛りを解く」ための解決策を迅速に見つける必要があるという。販売用プロジェクトに加えて、品質と価格の両方の基準を満たす賃貸住宅の数を増やすための解決策が必要です。

この地域には何百もの住宅プロジェクトや都市部があるにもかかわらず、首都の人々の住宅ニーズを満たす供給は依然として非常に限られており、各グループ、特に低所得者層には適していません。ハノイは不動産市場の困難を解決するために、市場の安定的な発展を支援する一連の解決策を積極的に実施しています。

ハノイでは、2025年までに125万平方メートルの新しい社会住宅が建設され、2030年までには、さらに550万平方メートルが建設され、政策受益者の住宅ニーズが満たされると予想されています。それに加えて、ハノイは数百の「中断」されたプロジェクトの障害を取り除くことに注力している。法令違反については積極的に検査し、厳正に対処します。

特に、ハノイ人民委員会は、現在から2025年12月31日まで、非国家予算資本を使用したプロジェクトに基づいて投資および建設される社会住宅の販売、分割払い、賃貸価格を査定する権限をハノイ建設局に付与しました。同時に、省人民委員会が投資を決定した不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡を許可する。内閣総理大臣が投資を決定する不動産事業の全部または一部を譲渡する許可。