ベトナム、大規模な新規オフィス供給を歓迎

これは、世界的な不動産サービス会社であるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが最近発表した「アジア太平洋オフィス市場展望レポート2024」で行われた評価です。

具体的には、ハノイ市場では、2024年に市内中心部の周辺地区を中心に合計約80,700平方メートルの新規供給が見込まれています。さらに、2024年から2027年にかけて、約10万平方メートルの新しいグレードAオフィススペースが稼働する予定です。

一方、ホーチミン市では、2024年から2025年にかけて市内中心部（1区）に3つのプロジェクトからグレードAの新規供給が見込まれており、合計118,700平方メートルの優良オフィススペースが市場に提供されることになる。 2024年から2026年の間に、非CBDエリアから約81,000平方メートルの追加グレードA供給も完了する予定です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによれば、世界的な経済不安によりテナントのコスト意識が高まり、ホーチミン市のオフィス需要全体に影響を与えているという。より質の高い新規供給と経済状況の改善により、吸収率は2024年から徐々に上昇するでしょう。新規供給が継続するため、オフィス空室率は2023年から2026年にかけて20%を超えると予想されます。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムの商業リース担当ディレクター、レ・ホアン・ラン・ニュー・ゴック氏は、トゥーティエム新都市エリア（市内中心部に隣接）からの新たな供給は、この地域が現在の市内中心部エリアの真の「延長線」となるための重要な一歩であるとコメントした。第 7 地区とトゥーティエム新都市エリアは、既存の市内中心部に近いこと、競争力のある賃料、最先端技術を導入した新しいプロジェクト、新しい開発のための豊富な土地、継続的に改善されるインフラなどにより、市の新しい商業およびビジネスの中心地として浮上します。

ハノイでは、2023年前半の市場需要は好調でしたが、2023年後半に需要が鈍化し、2024年を通じて低い水準にとどまると予想されています。空室率は2023～2024年には25～30％で推移し、その後徐々に低下して2027年には20.5％程度になると予想されています。ハノイ全域で新規供給が豊富にあるため、今後の市場は入居者にとって好ましい状況になると予想されます。平均すると、ハノイの総供給量は2023年から2027年にかけて年間3.5%増加すると予測されています。

最近の多くの新しいオフィス開発では、建物の持続可能性と環境に配慮した要素への投資に地主が重点を置く傾向がより顕著になってきており、これは世界中の他の市場、特にヨーロッパと米国で起こっている傾向を反映しています。

レ・ホアン・ラン・ニュー・ゴック氏は、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによれば、ホーチミン市とハノイには世界的に認められている2つの主要な建築品質基準であるLEED/BCAグリーンマークの認証を受けた建物が21棟あると述べた。ベトナム市場における新規および稼働中のプロジェクトのほとんどが、ESG（環境、社会、ガバナンス）認証の取得を目指しているか、すでに取得しており、持続可能な開発への関心レベルの最近の変化を強調しています。これは、特に大規模な多国籍テナントを誘致したい場合、市場で競争力を維持するために何百もの既存の建物が改修を迫られることを意味します。

この傾向をさらに分析したクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラルディレクター、トラン・ブイ氏は、世界中の企業がネットゼロへの取り組みを実施しており、ESG要素を統合した不動産は目標達成に役立つ重要なポイントになるだろうと述べた。テクノロジー サービス企業、銀行、保険会社を例に挙げてみましょう。これらの企業の二酸化炭素排出量の最大 80 ～ 90% は不動産から発生している可能性があります。これは、テナントが、立地、家賃、アメニティから、持続可能性の目標を達成するために建物が何を提供できるかに重点を移しつつある理由の一部です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、アジア太平洋地域全体のグレードAオフィスの需要は2024年までにパンデミック前の水準に戻ると予測されているが、記録的な新規供給により空室率も上昇するだろう。アジア太平洋地域の25市場のうち約半数では、2023年から2027年の間に空室率が上昇すると予測されています。

空室率の上昇が最も大きいのは、広州（中国）で、2023年の20%から2027年には30%近くまで上昇すると予測されています。また、深セン（中国）では、2023年の27%から2027年には35%近くまで上昇すると予測されています。ハイデラバード（インド）、クアラルンプール（マレーシア）、バンコク（タイ）でも、2027年までに空室率が25%を超えると予測されています。シンガポールとソウル（韓国）は、どちらも空室率が5%未満を維持すると予想されています。一方、東京（日本）とマニラ（フィリピン）は2027年まで7％を下回ると予測されています。オーストラリアの主要市場は減少する可能性が高いものの、10％前後で安定する見込みです。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのグローバルリサーチ責任者であるブラウン博士は、オフィス市場に影響を与えている経済背景を分析し、インフレは改善しているものの、アジア太平洋地域のほとんどの経済において依然として高い水準にあると述べた。金利上昇を受けて企業や家計が支出を抑制したため、貿易は鈍化した。プラス面としては、アジア太平洋地域は2024年に3.5～4％の成長が見込まれており、前回の予測よりは低いものの、来年0.9％の成長が見込まれるユーロ圏や、-0.3％の成長が見込まれる米国よりは良い見通しだ。

「アジア太平洋地域内では、成長予測はさまざまです。新興市場であるベトナム、フィリピン、インド、マレーシアは、堅調な国内消費と増加する外国直接投資の恩恵を受ける可能性があるが、アジア太平洋地域では観光業の回復の可能性はパンデミック前の水準を25％下回ったままである」とブラウン博士は付け加えた。