2024年土地法で多くの進歩 - 最終記事: 透明性の確保と現実の両立

法律を制定するプロセスでは、真に受容的で、傾聴的で、民主的な精神をもって、あらゆる資源が動員されました。専門家、科学者、ビジネス界、有権者、そして全国の人々の知見と貢献を最大限に活用します。

補償と再定住支援に関する規定の完成

2024年土地法を速やかに施行し、社会経済発展の有効性を促進し、安全と国防を確保するために、最近、天然資源環境省はベトナム商工連盟（VCCI）と連携してワークショップを開催し、土地法のいくつかの条項の実施を詳述する政令草案と土地価格を規制する政令草案について意見を述べた。これらの草案文書は天然資源環境省によって起草されています。

ハノイ法科大学経済法学部副学部長、土地法学科長のグエン・ティ・ガ准教授によると、土地評価に関する政令草案、2024年土地法第254条第4項は、土地補償価格と移転地価格の差異の問題に関して、2013年土地法への移行を次のように規定している。「本法の発効日前に土地回収の決定と補償・支援・移転計画の承認の決定があったが、本法の発効日後に移転地の割り当ての決定があった場合、移転地の土地使用料を計算するための土地価格は、補償・支援・移転計画の承認時に決定される。移転地の割り当ての決定時に移転地価格が補償・支援・移転計画の土地価格よりも低い場合は、移転地の割り当ての決定が出された時点の土地価格が適用される」。

この規制は、土地を回収された人々の権利を保護するために改正されましたが、厳格かつ包括的なものではなく、2024年の土地法の施行前に実際に生じる苦情を徹底的に解決していません。

グエン・ティ・ガ准教授は、2024年土地法が発効する前に、土地の回収と割り当てのケースに適用される移行規定を2024年土地法の実施を導く政令に追加する必要があると提案したが、土地使用料を計算するための土地価格をめぐって論争がある。

国家が土地を取得する際の補償と再定住支援に関する規定の継承と完成について、ベトナム土壌科学協会（ベトナム科学技術協会連合）副会長のグエン・ディン・ボン博士は、2024年土地法の「国家が土地を取得する際の補償、支援、再定住の原則」第91条では、民主主義、客観性、公平性、公開性、透明性、適時性、法律の規定の遵守を確保することが規定されていると述べた。地域社会の共通の利益のため、そして地域社会と地域の持続可能で文明的かつ近代的な発展のため。社会政策科目、農業生産に直接関わる科目に注目する。

土地の補償は、回収された土地と同じ用途の土地を割り当てることによって行われます。補償のための土地がない場合は、補償、支援、再定住計画の承認時に所管レベルの人民委員会が決定した回収された土地タイプの特定の土地価格に従って、現金で補償されます。国家は、土地を回収された人々と財産所有者が仕事を持ち、収入を得て、生活と生産を安定させるための条件を整えるために、土地を回収された人々と財産所有者を支援する責任があります。再定住地域は、管轄当局が承認した詳細な計画に従って、技術インフラと社会インフラの条件を完備していなければならない。同時に、土地が回復されるコミュニティの文化的伝統や慣習と一致していなければなりません。土地の回復に関する決定が下される前に、補償、支援、移住計画、移住手配の承認が完了していなければなりません...

市場原理に従って土地価格を決定する

天然資源・環境省計画・土地資源開発局副局長のドアン・ゴック・フオン氏によると、2024年土地法には、市場原理に従って土地価格を決定すること、地方レベルでの土地評価作業における困難や障害を取り除く方法を規定することなど、土地価格に関する多くの新しい画期的な規制が含まれている。

土地価格に関する政令草案は、土地評価方法に関する内容を含む、2024年土地法に割り当てられた5つの内容を詳述する6章55条から構成されます。土地価格表を作成、調整、修正および補足する。具体的な土地評価および土地評価コンサルティング活動。したがって、第2章「土地評価方法」の観点は、政令第12/2024/ND-CP号を継承します。 2024年土地法に準拠するためにいくつかの内容を修正および補足します。

2024年土地法は、土地価格の枠組みに関する政府の規制を廃止しました。土地評価の原則、根拠および方法を規定する。地価表は毎年制定され、第1回目の地価表は2026年1月1日から公布・適用され、翌年1月1日から地価表の調整、修正、補充が行われます。デジタル地籍地図と土地価格データベースを使用して、地域の評価ゾーンと標準土地区画に従って土地価格表を作成します。また、土地の割当て、借地、用途変更の許可、土地利用の拡大、土地利用形態の変更、土地の割当ての調整、面積、土地利用目的及び土地利用期間を変更する借地決定の各場合における土地の価格の決定時期、土地使用料及び地代金の算定時期について具体的な規定が定められています。

同時に、国家が土地を割り当て、土地を賃貸し、土地利用目的の変更を許可し、土地利用を延長し、土地利用期間を調整し、土地利用形態を変更し、土地の割り当てと賃貸の決定を調整し、詳細な計画を調整する場合、管轄レベルの人民委員会は、土地価格決定時から180日以内に具体的な土地価格決定を発行しなければならないことが明確に規定されています。

土地価格表の土地価格を土地使用料および土地賃貸料の計算に適用する場合、管轄レベルの人民委員会は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の使用目的の変更の許可、土地の使用の延長、土地の使用期間の調整、および土地の使用形態の変更の決定に土地価格を記録しなければなりません。国が土地を借りることを決定した時から5年周期で毎年地代金を安定的に支払うという規定を補足し、毎年地代金を支払う国有地貸借形態への変更に伴う土地利用目的の変更を認める。

ベトナム評価検査会社有限会社（VAI）の取締役であるNgo Gia Cuong氏によると、2013年土地法では競売の開始価格の決定方法について規定されていないが、政令45/2014/ND-CPおよび政令135/2016/ND-CPにより、土地価格表に従って決定される一部のケースにおける土地競売の開始価格の決定に関する規則が補足されている。しかし、実施から長い時間が経つと、土地価格枠組みにおける土地価格表の限界により、市場価格との近さが保証されないため、地方自治体は土地価格表の土地価格に調整係数を乗じたものを開始価格として使用することを敢えてせず、コンサルタントを雇い、価格評価評議会が主務官庁の人民委員会の会合を開いて開始価格を承認しなければなりません。

新しい地価公示は2026年1月1日から施行され、長期間にわたり現行の地価公示に取って代わるため、地価公示の品質が市場価格に近いことが保証されるかどうかは、依然として実施上の課題です。 2024年土地法では、土地価格表が開始価格であると規定されているが、起草委員会は、土地価格表と現在の競売価格の大きな価格差を克服し、2024年土地法の要件を満たす新しい土地価格表ができるまで、地方自治体が土地を競売にかけるリスクを最小限に抑えるための暫定指示を発行することを検討する必要がある。

ゴ・ジア・クオン氏は、現在のようにオープンな方法で規制し、評議会が土地価格表と調整係数が適切でないと判断した場合、オークションを開催するための開始価格を決定するための基礎として調整係数方式に従って土地価格を決定するコンサルティング組織を雇うことができるようにする必要があると提案した。

すべての専門機関の努力と決意、国家管理機関の緊密かつ科学的な調整、そして政治システム全体の一致した努力により、2024年土地法がまもなく施行され、全国の人々と企業の期待に応えることが期待されます。