社会住宅開発 - パート 3: 中国での経験

中国における社会住宅は比較的長い間発展してきました。開発段階における表現形式は同一ではないものの、大きくは分譲型社会住宅と賃貸型社会住宅に分けられます。

中国の社会住宅開発プロセスは4段階に分けられます。

第一段階（1994年～2007年）は、半分散型住宅や低価格賃貸住宅といった形態の低価格住宅が主でした。 1991年、中国国務院は経済状況に応じて商業住宅を開発することを提案しました。1994年に低コスト住宅の概念が正式に導入され、社会住宅の仕組みが機能し始め、低コスト住宅が社会住宅の主な形態になりました。 1998年に、手頃な価格の賃貸住宅が初めて提案されました。 2007年に関係省庁が「手頃な賃貸住宅の確保のための措置」を公布し、ほとんどの都市で手頃な賃貸住宅制度が整備され始めました。この段階では、主に低所得および中所得の家族に手頃な価格の住宅を販売することに重点が置かれます。

第2段階（2008年～2013年）は、公共賃貸住宅や低価格賃貸住宅など、賃貸分配型の社会住宅が中心でした。2008年の金融危機後、中国は大規模な社会住宅プロジェクトの建設を推進し始めました。賃貸住宅が開発の中心となる。 2010年、中国国務院は「公共賃貸住宅の発展を加速することに関する指導意見」を発行した。 2014年、住宅部（現住宅都市農村建設部）、財政部、国家発展改革委員会（NDRC）は共同で、低価格賃貸住宅と公共賃貸住宅の統一的な運営を発表した。

第3フェーズ（2014～2018年）では、主にテントキャンプの改修に重点が置かれました。 2013年7月、中国国務院は「テント地区の改修を加速することについての意見」を発表し、テント地区の大規模な改修を推進した。その中で、テント地区への現金移住補助金は社会住宅建設の強度を低下させ、テント改修が主な原動力となった。さらに、2014年6月には、いくつかの都市でシェアハウスの試験運用が開始されました。

第4フェーズ（2019年以降）では、テントエリアの改修レベルが低下し、低コストの賃貸住宅が開発されました。 2020年、中国国務院は低価格賃貸住宅の開発を提案し、具体的な支援政策措置を発表した。 2021年7月、国務院は「低価格賃貸住宅の発展を加速することについての意見」を発表し、中国の社会住宅制度は主に低価格賃貸住宅、公営賃貸住宅、共同所有住宅で構成されると定義した。

中国国務院は2023年8月25日、「社会住宅建設計画に関する指導意見」（第14号文書）を可決し、「社会住宅の建設と供給を強化する」と「不動産産業の転換発展の新モデルの構築を推進する」という2つの主要目標を掲げ、人口300万人以上の大中規模都市で試行的に実施する。社会住宅の建設と供給の強化は、民生の向上と投資の拡大、不動産業界への新たな活力の注入、関連する上流・下流産業の安定的な発展の促進などの観点から、社会経済にプラスの影響を与えることが期待されます。同時に、社会住宅の提供は不動産業界の変革と発展を促進することにも役立ちます。

文書第14号では、社会住宅の提供を受けるグループを低所得の「労働者階級」と明確に定義しています。これには、都市部の世帯、政府機関や組織の従業員、企業が引き付けた人材などの他のグループも含まれます。現在の低・中所得層に加え、今後の新たな都市人口の増加も社会住宅の重要な課題となるでしょう。したがって、社会住宅政策を享受する居住者の規模は大幅に増加することになります。

中国国家統計局によれば、2022年の中国の常住人口の都市化率は65.22％と推定され、先進国は約80％となっている。農村の土地制度と農業文化の影響を考慮すると、中国の人口に対する土地の吸収力は先進国よりもはるかに大きい。中国の都市化率が75％に達したとしても、まだ10％の都市化の余地がある。 2020年末現在、中国の15～59歳の人口は11億4800万人だった。中国の都市人口は今後約1億1500万人増加し、住宅需要は膨大になると予想されています。しかし、低所得により需要は依然として制約されています。

第14号文書では社会住宅が重要な位置づけに位置づけられており、市場の位置づけとの関連も明確であるため、多くの地方では「新たな住宅改革案」と呼ばれている。上記の2つの大きな目標を考慮すると、社会住宅の地位は今後急速に高まり、商業住宅と並行して発展し、「社会住宅+商業住宅」の2軸の運営メカニズムを形成し、低所得者は社会住宅を借り、低中所得者は社会住宅を購入し、高中所得者は商業住宅を購入することになります。

全体的に、社会住宅の供給が増加すると、商業住宅の需要が減少する可能性があります。しかし、長期的には、社会住宅を積極的に推進し、「社会住宅＋商業住宅」の二軸運営メカニズムを形成することで、中国の住宅制度がさらに改善され、「住宅所有権」が実現し、不動産市場の健全な発展に有益となるだろう。同時に、商業住宅を市場志向で運営することで、需給制約が軽減され、価格が市場で決まるようになり、住宅の質の向上につながります。

前の記事: 人々のための資本ボトルネックの解消