「赤い目」で顧客を探す銀行、社会住宅の賃貸と購入の対象者拡大を提案

住宅購入者の範囲が狭すぎる。金利支援の仕組みを早急に検討する必要がある

3月12日に開催された社会住宅（NƠXH）、労働者住宅、アパートの改修・再建プロジェクトへの融資のための120兆ドンプログラムの実施を促進する会議で、ベトナム国立銀行（SBV）信用部副部長のグエン・スアン・バク氏は次のように述べた。「総合的に判断すると、現在までに63省人民委員会のうち28省人民委員会のみが、68件のプログラム参加プロジェクトのリストについて文書を送付、または電子情報ポータルで発表している。」

その中で、いくつかの省は多くのプロジェクトを発表している：ハノイ（6件）、ホーチミン市（6件）、バクニン（6件）、ビンディン（5件）…28省市の68件のプロジェクトのうち、30件のプロジェクトは融資を必要としており、残りのプロジェクトは完了しているか、他の資金源を手配しているため、融資の必要がない。

融資を必要とする30件のプロジェクトのうち、商業銀行は15件のプロジェクトに約7兆VNDの融資を行うことを約束している。そのうち、10件のプロジェクトで融資が必要となり、そのうち7件は投資家に融資、2件は住宅購入者に融資、1件は投資家と住宅購入者の両方に融資を行っている。8件のプロジェクト投資家への融資約束額は1,965億VNDで、そのうち6400億VNDが融資済み、3件のプロジェクトにおける住宅購入者への融資約束額は70億VNDで、そのうち60億VNDが融資済みとなっている。

一部の商業銀行の代表者は、120兆ドンの融資パッケージの融資進捗状況がまだ緩やかであることを認め、次のように述べた。「融資実行の難しさは、投資家の財務能力、担保、プロジェクトの流動性、社会住宅プロジェクトの利益率の限界を満たす能力にある。」地域にはきれいな土地資源が不足しています...

「120兆ドンのパッケージの支出が遅い理由の1つは、多くのプロジェクトが法的問題に直面しており、社会住宅の対象者が狭すぎることです。これは多くの銀行で発生している状況でもあり、すべての関係者に困難を引き起こしています。例えば、BIDVはかつてトゥアンタン（バクニン省）の社会住宅プロジェクトを実施するためにランフングループに投資しましたが、建設局がトゥアンタン地区の労働者にのみ購入を許可したため、プロジェクトは完成後も販売されませんでした。 「結局、何百もの購入申請が承認されず、住宅が売れなかったため投資家は銀行に何度も債務再編を要請せざるを得なかった」とBIDVのリーダーは語った。

BIDV代表は、建設省やその他の省庁、地方自治体が企業向けプロジェクトに関する法的手続きを廃止し、社会住宅の賃貸および購入の範囲を拡大して、銀行や企業が自信を持って資本を投資できるようにすることを期待していると述べた。

BIDVのレ・ゴック・ラム総裁は次のように語った。「今年初め以来、BIDVの信用は依然として1％以上のマイナスであり、銀行は「赤目状態の顧客を探している」。」現在、BIDVは8つのプロジェクトにアプローチし、合計約1兆VNDの未払いローンを持つ4つのプロジェクトを承認しましたが、これまでに960億VND以上しか支払っていません。その理由は、企業はまず自らの資金でプロジェクトを実行したいと考えており、銀行融資を利用したくないからです。

ビジネスの観点から、ダナンのDuc Manh株式会社の代表者は、社会住宅の建設と購入に関する行政手続きには依然として多くの問題があると述べた。さらに、120兆VNDパッケージの貸出金利は依然として高い（市場の通常の金利よりも低くない）。

ランフン・グループの取締役会長、ヴォン・クオック・トアン氏は、プロジェクト投資家である企業への貸出金利は年9～9.5％に引き上げることができるが、住宅購入者を支援するために個人への貸出金利は年6％に引き下げるべきであると提案した。 「120兆ドンの融資パッケージの金利は、社会住宅購入者の収入や債務返済能力と比較すると依然として高い。 「融資手続きは依然として複雑であり、簡素化する必要がある」とヴオン・クオック・トアン氏は提案した。

企業によるさらなる金利引き下げの提案について、商業銀行は「現在の120兆ドンのパッケージを維持するための資本源は商業銀行自身の財源であり、予算からの資本支援ではない」と述べた。金利動向が不透明な状況で、優遇金利期間を5年に延長することは銀行にとってリスクとなる。そのため、多くの銀行幹部は、政府は早急に金利支援の仕組みを検討するか、2％の金利支援パッケージ（40兆億ドン）の財源を社会住宅の支援に移すべきだと提案した。

社会住宅の供給は依然として限られており、多くのプロジェクトが法的問題で行き詰まっている

国立銀行の代表者によると、120兆ドンの融資パッケージを実施した後、国立銀行は社会住宅の供給がまだ限られていることに気づいたという。さらに、いくつかのプロジェクトは発表リストに載っていますが、投資家は資本を借りる必要がありません（完了しているか、他のソースから資本を借りているため）。

「信用機関（CI）はプロジェクトにアプローチし、評価した結果、一部のプロジェクトには依然として法的問題、用地取得、土地使用料の計算手続き、土地使用目的の変更などがあることがわかった。法的問題は、CIがプロジェクト投資家に信用を与える根拠を持たない理由でもある」と国立銀行の代表者は述べた。それだけでなく、多くのプロジェクトは基礎工事中であったり、請負業者選定段階であったり、建設が開始されておらず、土地を整地中であったりするため、販売を開始する資格がありません。

さらに、住宅法（2014年）によれば、居住条件や個人所得税が課されない収入条件など、社会住宅の購入条件に関する規制は、住宅価格の上昇という状況ではもはや適切ではない。国会は第15代国会第6回会議で改正住宅法を可決したが、一部の条件は修正されたものの、まだ施行されていない。

「支払いを促進するための重要な課題は、『需要が供給に達する』条件を作り出し、供給を増やすことだ」とベトナム国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は述べた。

現在、政令100/2015/ND-CPの規定に従ってベトナム社会政策銀行（VBSP）から資本を借り入れた一部のプロジェクトの住宅購入者は、より優遇された貸出金利でVBSPから資本を借り入れることを選択する傾向があります（このプログラムは国家予算から支援を受けています）。

さらに、社会住宅プロジェクト、労働者住宅プロジェクト、古いアパートの改修や再建プロジェクトで住宅を購入する顧客は、人員削減、注文不足による給与削減など、厳しい経済状況や経営状況の影響を受け、顧客の収入が減少しています。そのため、顧客は現在、生活ニーズの維持を優先しており、現時点で住宅の購入は検討していません。

120兆ドンの融資パッケージの実施を促進するため、国立銀行は建設省と連携し、住宅法の指針となる文書の作成と公布を行う。プログラムの実装を監視し、実際の実装に合わせて修正を提案します。

さらに、国立銀行は政府と首相の指示に引き続き厳密に従います。引き続き、積極的、柔軟かつ同期的に金融政策手段を管理し、信用機関にコスト削減と金利引き下げを指示し、決議33/NQ-CPの精神に沿ったプログラムに従って貸出金利を引き下げる基盤を構築する。同時に、信用機関に対し、プログラムの実施を継続的に推進し、コミュニケーションを拡大し、対象となる顧客にプログラムの内容を紹介し、アドバイスするよう指示し、顧客が十分な情報を得て、必要に応じて積極的に資金にアクセスして借り入れできるようにします。