投資家と社会住宅購入者の両方へのサポート

建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、法律はプロジェクト投資家と社会住宅を購入する必要のある人々の両方にとってより有利な条件を作り出すために調整されたと述べた。同時に、新たに可決された関連法プロジェクトにおける「オープンポイント」も、今後の社会住宅の開発を加速させるのに役立つだろう。

2023年の住宅法で新たに指摘された点の1つは、社会住宅用地基金の20％の割り当てが各地方自治体の計画責任の下に置かれるという点である。この規制は、投資家にとって社会住宅開発のための土地基金の問題を解決するだけでなく、人々のニーズと将来の社会経済開発の方向性に関する情報を理解することで、地方自治体が住宅開発政策を持ち、真に適した土地基金を割り当てることができるため、住宅購入者にも利益をもたらします。

さらに、2023年住宅法では、投資家は土地価格決定に関する手続きや土地使用料・地代免除申請手続きを行わなくても、プロジェクト用地の全てについて土地使用料・地代が免除されることが規定されている。これにより投資家にとっても利便性が高まり、プロジェクト投資手続きにかかる時間が短縮されます。

地方自治体から建設省に送られたデータによると、2024年には108件の社会住宅プロジェクトが完成登録される予定だ。これらのプロジェクトが完成すれば、市場には 47,500 戸以上の社会住宅ユニットが提供されることになります。これは、長い間躊躇していた地方自治体が社会住宅の開発を加速させていることを示す良い兆候である。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2023年住宅法第6章では社会住宅開発の仕組みと政策が同時に規制されており、まずは2021年から2030年の間に少なくとも100万戸の社会住宅を開発するという目標を達成するとコメントした。特に、省人民委員会は承認された住宅開発プログラムと計画に従って社会住宅開発のために十分な土地資金を割り当てなければならないことが明確に規定されている。

同時に、第77条第5項では、国が指定した信用機関が社会住宅を購入または割賦購入できる対象者に優遇融資を提供することも認められています。そのおかげで、2014年住宅法第50条第4項の欠点（これらの信用機関が社会住宅の購入または割賦購入に対して優遇融資を提供することを許可しない）が克服されました。

社会住宅支援政策を享受するための条件に関しても、住宅法2023では居住条件が「廃止」され、政府に「収入条件」の規制を課し、「社会住宅の入居者は住宅および収入条件を満たす必要はない」と規定している。

「これは非常に合理的かつ適切であり、地域や地方間での労働力移動や高度なスキルと資格を持つ労働者の誘致の現実と一致している」とチャウ氏はコメントした。

チャウ氏の分析によれば、旧法では社会住宅政策の受益者にとって手続き上の負担が非常に大きかったためだ。 3つの条件を満たさなければなりません。家を所有していないこと、社会住宅のある地域（省、市）に住んでいること、個人所得税の対象とならない収入があること、対象と条件について管轄当局から評価を受けていること…これらの規制により、人々や政府が多くの手続きや書類手続きを行うことが困難になり、条件を確認することが難しくなります。

ビジネスの観点から、ナムカウキエン工業団地（ハイフォン市）の取締役会長ファム・ホン・ディエップ氏は、住宅法2023が可決される前は、現在の社会住宅プロジェクトの投資家のほとんどが、手続き時間の長期化により利益を上げておらず、損失さえ出ていたと語った。

旧法の規制の多くは、国家要因に大きく依存しており、市場志向ではありません。例えば、社会住宅を購入したい労働者は、企業や地方自治体からの確認手続きを数多く準備する必要があります。さらに、旧法では面積に応じた人数規制が設けられており、投資家にとって困難を生じさせている。

しかし、2023年住宅法は上記の欠点のほとんどを克服しました。工業団地内には労働者のための宿泊施設が設けられます。企業が労働者が住むための住宅を購入または賃貸することを認める...これはハイフォン市で労働者を誘致し、社会住宅を開発するという現在の方向性と完全に一致しているとディープ氏は評価した。

しかし、公営住宅開発に携わる多くの企業は、困難はまだ終わっていないと考えている。ヴィナコネックス取締役会会長のダオ・ゴ​​ック・タン氏は、同社はトゥアティエン・フエ市街地に社会住宅8棟を建設するための土地基金の20％を保有しているが、現在は売却できず、多くの困難に直面していると語った。

まず、社会住宅プロジェクトは住宅面積の少なくとも20％を賃貸用に確保しなければならず、投資家は5年間使用した後にのみ再販できるという規制は実施が非常に難しく、企業の資本が1か所に「集中」することになります。

次は資本についてです。規則によれば、社会住宅として使用される都市部の土地は120兆VNDの融資パッケージを利用できない。一方、企業が土地資産を抵当に入れて商業銀行から借り入れ、社会住宅プロジェクトを建設する場合、住宅が抵当に入れられているため、人々は社会政策銀行からの融資を受けることができなくなります。企業が人々に貸し出すために借り入れをしないことを受け入れれば、プロジェクトを開発するための資源がなくなるだろうとダオ・ゴック・タン氏は分析した。

そのため、タン氏は次のようにコメントした。「社会住宅が直面している困難は2025年まで解決できないだろう。」今日の社会住宅の最も難しい点は、プロジェクトを建設して完了させることであり、必ずしもそれを販売することではありません。投資家が売却できないのは買い手がいないからではなく、政策に縛られているからだということを理解することが重要です。おそらく、この困難を解決するには、新しい法律が正式に施行され、居住要件が削除されるまで待つ必要があるでしょう。