社会住宅開発 - パート 1: 障壁の特定

プロジェクトの最終段階を加速させるため、ファム・ミン・チン首相は各省庁に対し、社会住宅プロジェクトの実施を導く政令や法的文書の策定と速やかな公布に注力するよう要請した。その中で、行政手続きを最小限に抑え、地方分権化と権限委譲を強化して社会住宅プロジェクトの実施にかかる時間とコストを最小限に抑えるという精神で、困難や障害を取り除くことに重点を置いています。

VNAは、現在の社会住宅プロジェクトの実施に関連する政策の実施における現状と問題点、および「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトの完了を促進するための政府の解決策を明らかにするために、社会住宅開発に関する4回シリーズの記事を作成しました。

レッスン 1: 障壁を特定する!

社会住宅は、今日の低所得者の住宅難を解決する解決策として期待されています。しかし、社会住宅開発の現実は、まだ多くの欠陥があることを示しており、今後は十分に強力な「推進力」が必要である。

住宅不足、プロジェクトは依然として「棚上げ」

市建設局長トラン・ホアン・クアン氏。ホーチミン市は、社会住宅プロジェクトに対する投資手続きの件数が商業住宅プロジェクトに対する投資手続きの件数よりも多いと報告している。これにより、実装時間が長くなり、投資コストが増加し、企業にとって参加する魅力がなくなります。市内には数千戸のアパートを建設する一連の社会住宅プロジェクトもあります。ホーチミン市は2022年に立ち上げられたが、その後、さまざまな手続きにより「棚上げ」の状況に陥った。

同様に、クアンナム省の指導者も、現在、同地域の社会住宅への投資は主に企業資本から行われていることを明らかにした。企業が投じる投資資本が大きいこと、資本回収に時間がかかること、利益が低いことなどから、地域における社会住宅開発への投資を呼びかけるには多くの困難が伴います。そのため、現在までにクアンナム省では、パンコ・タムタン社の労働者住宅地区（タムキー市）のアパート200戸のみが完成し、使用されている。一方、この地域で実施されている低所得者向け住宅プロジェクトは長期にわたる問題に直面している。

社会住宅の開発を支援する政策は数多くあるが、この分野では依然として企業の参加を誘致することが難しい。社会住宅の供給は依然として「不足」しているが、多くの人々がこのタイプの住宅の需要を予想している。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣は、いくつかの主要地域において、社会住宅に対する需要が非常に高いにもかかわらず、社会住宅への投資は、2025年までのプロジェクトの目標と比較するとまだ限られていると述べた。例えば、ハノイには1,700戸に相当する3つのプロジェクトしかなく、実際の統計上の需要の9％しか満たしていない。同様に、シティ。ホーチミン市でもプロジェクトはわずか7件、アパートメントは約4,996戸で、19%を満たしています。ダナン 5 つのプロジェクト、2,750 戸のアパート、需要の約 43% を満たす...

この「遅い」ペースの理由について、グエン・ヴァン・シン副大臣は、社会住宅や労働者向け住宅を開発するための仕組みや政策がまだ実際のニーズを満たしていないと述べた。 「2021年から2030年の間に、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトの第1フェーズでは、適時に補足および修正が行われていません。具体的には、建設投資、社会住宅の購入・リース・賃貸条件の決定手続きが依然として複雑かつ長期化している。これまでに発行された社会住宅や労働者住宅プロジェクトへの投資家向けのインセンティブ政策は、十分に魅力的ではありません...

第15代国会第6会期で、社会住宅建設プロジェクトへの投資家に対する多くの優遇政策、社会住宅の購入、賃貸、割賦購入の手続きや条件の簡素化などを盛り込んだ新しい住宅法と不動産事業法が可決されましたが、これらの法律は2025年1月1日まで施行されません。したがって、この期間中、社会住宅の開発は依然としていくつかの困難と障害に直面しています。

さらに、多くの地方では社会住宅、労働者住宅、工業団地労働者住宅の開発に注意を払っていません。住宅開発目標、特に社会住宅や労働者住宅は、5ヵ年計画および年次社会経済開発計画に含まれていません。

多くの場所では、都市計画や工業団地計画において、社会住宅開発のための土地基金が明確に定義されていません。商業住宅プロジェクトにおける20％の社会住宅用地基金に加えて、ほとんどの地方自治体は独立した社会住宅プロジェクトのための土地基金の計画と手配に注意を払っていません...
法的および手続き上の「障壁」に加えて、投資家と住宅購入者の両方に対する優遇融資も解決が必要な問題です。

お金を貸すのは難しい

政府は、不動産市場の障害を取り除き、安全で健全かつ持続可能な発展を促進するための数々の解決策に関する2023年の決議33/NQ-CPにおいて、社会住宅プロジェクト、労働者住宅プロジェクト、古いアパートの改修および再建プロジェクトの投資家および住宅購入者向けに約120兆ドンの信用プログラムの実施を主導するよう国家銀行に指示した。しかし、この資本源は効果的に配分されていないと考えられています。

この現実に直面して、ベトナム国家銀行総裁のグエン・ティ・ホン氏は次のように述べた。「現在の融資規制と規則によれば、現在までに、地方自治体が発表したプロジェクトに基づき、商業銀行は7兆ドンを超える融資を約束してきた。」しかし、新たな支出額は約7,000億VNDとなる。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣は、融資対象となる社会住宅のリストの発表さえもまだ限られていると指摘した。現在までに、114,934戸規模の127の社会住宅プロジェクトが建設を開始しているが、融資需要が30兆ドンを超えるプログラムに基づく融資対象となる68のプロジェクトのリストを発表したのは28の地方自治体のみである。したがって、建設が開始されているものの、適格な地方融資のリストに含まれていないプロジェクトがまだ 61 件あります。

国立銀行は120兆ドンの資金源に対する金利を2度引き下げたが、2024年上半期に適用される金利は投資家に対して年8％、住宅購入者に対して7.5％であり、優遇金利期間が短い（投資家は3年間、個人顧客は5年間）ため、依然として借り手を引き付けるには至っていない。

行政手続き改革に関する首相諮問委員会の民間経済開発研究委員会（第4委員会）による社会住宅に関する調査によると、月収1,000万～1,500万ドンの人が住宅購入のために貯蓄できる金額は月470万ドンに過ぎない。一方、15億ドンの社会​​住宅の場合、価格の20％（約3億ドン）を前払いし、銀行から20年間、現状の金利8～9％で12億ドンを借り入れると、購入者は毎月1000万ドンの元金と利息を支払わなければなりません。

銀行専門家のグエン・トリ・ヒュー博士は次のようにコメントした。「120兆ベトナムドンのパッケージは、低所得労働者の支払い能力に比べて年8％の貸出金利が高すぎるため、実施が困難になるだろう。」さらに、5年後は銀行と顧客の間で金利が交渉されるため、労働者にとって非常にリスクが高く、予算からの支援が必要になります。

グエン・ティ・ホン総裁は、資金はあるのに貸し出しが難しい理由をさらに分析し、誰もが住宅を必要としていることを指摘した。しかし、このニーズを実現するために、お金を持っている人は購入したいのですが、借りて購入する人もいれば、レンタルする人もいます...これは個人のニーズによって異なります。低所得者や工業地帯の労働者は賃貸する傾向があります。

「ゴールライン」までの道のりを短縮する

政府、首相の関心と抜本的な指導、そして省庁、支部、地方自治体の参加により、近年の社会住宅の開発は、ゴールまでの最後のスプリントで加速することが期待できる前向きな兆候を示しています。

一般的に、多くの地方自治体は投資を誘致し、社会住宅の建設を促進することに積極的である。典型的には、バクニン省には6,000戸のアパートがある15のプロジェクトがあります。バクザン省5プロジェクト、12,475戸のアパートメントあり。ハイフォン 7 つのプロジェクト - 11,678 戸のアパートに相当。ビンズオン省7プロジェクト、6,557戸のアパートメント。ドンナイ8プロジェクト、約9,074戸のアパート。ビンズオン省では7つのプロジェクトで6,557戸のアパートがあり、タインホア省では9つのプロジェクトで4,948戸のアパートに相当します。

同時に、全国で1,316区画、8,611ヘクタールの規模で社会住宅の建設が計画されている。したがって、2020年の報告書では社会住宅の面積はわずか3,359ヘクタールであったのに対し、現在までに社会住宅開発用の土地面積は5,252ヘクタール増加している。その中で、ドンナイ市1,063ヘクタールのように、社会住宅開発のための土地基金の計画に特に注意を払っている地域もあります。ホーチミン608ヘクタール、ロンアン577ヘクタール、ハイフォン471ヘクタール、ハノイ412ヘクタール。

ファム・ミン・チン首相は次のように断言した。「国家は、市場メカニズムに従って社会住宅や労働者住宅を開発するよう経済部門を奨励するとともに、政治的安定に貢献し、社会保障を確保するため、都市部の低所得者層や工業団地労働者の住宅を支援する政策を講じている。」そのため、今後の社会住宅開発への障壁を取り除くため、首相は建設省に対し、時間を節約し、社会資源を奨励し、動員するために、投資家の選定と社会住宅プロジェクトの実施に関する行政手続きを短縮するプロセスの開発を主導するよう要請した。

国立銀行は、主要な国有商業銀行に対し、企業と協力し、商業ローンより3～5％低い金利で10～15年の期間の購入者向け信用パッケージを研究、開発、提供するよう指示しています。 120兆VNDの支援資金源に対する融資金利を適切に引き下げることを検討し、調査する。同時に、計画投資省は財務省、国家銀行と連携し、住宅法に基づき、2024年から2025年にかけてベトナム社会政策銀行を通じて社会住宅ローンを実施するための国家予算資本を補充するよう首相に報告する。財務省は社会住宅基金の設立と適切な税制を検討している。

首相は、社会住宅や労働者住宅を開発するための土地資金を計画し割り当てる任務を地方自治体に思い出させた。土地、美しい立地、利点は生産とビジネスのために優先されなければなりません。そうすることで人々の雇用が創出され、そこから人々は働きに来るようになり、そして人々は住み、家を購入し、不動産を開発し、持続可能な都市エリアを形成するようになります。

首相は、2024年の社会経済開発計画と国家予算見積りを実施するための主要課題と解決策に関する2024年1月5日付決議第01/NQ-CP号において、2024年に全国で約13万戸の社会住宅アパートを完成させるための努力を指示した。

設定された目標を達成するために、グエン・ヴァン・シン副大臣は、各省庁が住宅法第27/2023/QH15号を導く政令の策定に重点を置き、メカニズム、政策、法律の障害を取り除き、社会住宅の開発を効果的に実施し、促進することを提案した。同時に、不動産事業法、土地法（改正）、信用機関法、税法の改正などを指導する政令を策定するためのアイデアを提供するために、関係省庁や部門との調整を継続し、住宅法（改正）と社会住宅政策メカニズムを同期させます。

現在、建設省、天然資源環境省、財務省は、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、土地法（改正）、信用機関法（改正）を指導する政令草案の検討に緊急に注力しており、政府が国会で検討して提出し、上記法律が早期に施行され、2024年7月1日と見込まれるようになるための基礎として、2024年5月に政府に検討と公布のために提出する予定です。

グエン・ティ・ホン知事によると、低所得者や労働者の住宅需要を解決するために、今後10年間で100万戸のアパートを建設するという目標を掲げており、建設省も地方自治体と連携して各セグメントの住宅需要を総合的に評価する主導権を握る必要があるという。所有したい場合やリースしたい場合には、財務リソースに関するアドバイスが必要です。

財源に関しては、住宅需要を満たすためには、中央予算、地方予算、社会化財源から調達する必要があります。住宅購入のための借入の必要性については、信用源から調達する必要があります。国立銀行はまた、信用機関にこのパッケージを積極的に実施するよう引き続き指示します。

さらに、国立銀行は、この信用パッケージに参加している商業銀行に対し、貸出金利の引き下げを引き続き要請します。しかし、市場の変動に応じて人々の流動性や金利は時間とともに変化するため、銀行は3～5年のサポート金利も計算します。融資期間は、信用機関と借り手の間の合意に応じて、最長 10 年、20 年、または 30 年になります。

レッスン2: 内部者の視点